Ti accorgi che la facciata “ha bisogno di aria nuova” quasi all’improvviso: una crepa che prima non notavi, l’intonaco che si sfarina, quelle macchie scure che sembrano allargarsi ogni inverno. E puntualmente, insieme ai ponteggi immaginari, compare l’altra cosa inevitabile: la domanda che accende le chat condominiali, “chi paga e quanto?”.
La facciata è di tutti, anche se non la vedi dalla tua finestra
La prima cosa da fissare, per evitare fraintendimenti, è questa: la facciata condominiale è una parte comune. Non importa se vivi al piano terra, al quinto, sul retro o sul lato più “in vista”. La facciata riguarda l’intero edificio, la sua conservazione e il suo valore, quindi tutti i condomini partecipano alla spesa.
Qui spesso nasce il classico equivoco: “Io non ho balconi su quel lato, perché dovrei pagare?”. La risposta è semplice (e un po’ spiazzante): perché non si paga la “vista”, si paga la proprietà e la tutela del bene comune.
La regola base: si divide per millesimi (art. 1123)
Per legge, la ripartizione segue il criterio più lineare e, sulla carta, più equo: i millesimi di proprietà. È il principio stabilito dall’art. 1123 del Codice Civile, che disciplina le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni.
In pratica, ognuno paga in proporzione alla sua “fetta” di edificio. Se possiedi un appartamento più grande (o con coefficienti che incidono sul valore), avrai più millesimi e contribuirai di più.
Per capirci al volo:
- Totale spesa facciata: 100.000 €
- Il tuo valore millesimale: 80/1000
- La tua quota: 100.000 × 80/1000 = 8.000 €
Questo criterio non guarda:
- il piano,
- l’esposizione,
- la luminosità,
- la visibilità “commerciale”,
- quanto “usi” quella facciata.
Conta solo la proprietà espressa in millesimi, che trovi nelle tabelle millesimali.
Mini tabella d’esempio (per togliere subito ogni dubbio)
| Condòmino | Millesimi | Spesa totale 60.000 € | Quota |
|---|---|---|---|
| A | 120 | 60.000 | 7.200 € |
| B | 80 | 60.000 | 4.800 € |
| C | 50 | 60.000 | 3.000 € |
Sembra freddo, ma è proprio questa “matematica” a spegnere sul nascere molte discussioni.
E se i lavori sono più “pesanti”? Cappotto, strutture, antisismico
Qui il confine si fa interessante, perché non stiamo parlando solo di tinteggiatura o ripristino dell’intonaco. Se il rifacimento della facciata include interventi come cappotto termico, opere strutturali o antisismiche, la ripartizione delle spese resta normalmente legata ai millesimi, ma possono cambiare le regole pratiche su delibera e maggioranze necessarie.
In altre parole, non è tanto “come si divide” (di solito sempre per millesimi), quanto “come si approva” l’intervento: per alcune opere potrebbero servire maggioranze assembleari rafforzate, ad esempio i 2/3 del valore dell’edificio, a seconda del tipo di intervento e della normativa applicabile. Qui conviene farsi accompagnare da amministratore e tecnico, senza improvvisare.
Bonus e detrazioni nel 2026: cosa c’è davvero (e cosa no)
Se ti stavi chiedendo del vecchio Bonus Facciate al 60% o 90%, la risposta è netta: non è più in vigore. Però nel 2026 restano alternative che, se incastrate bene, alleggeriscono parecchio il conto.
Le opzioni più comuni
- Bonus Ristrutturazioni: detrazione 36% sulle spese 2026 (che può salire al 50% se riguarda l’abitazione principale), fino a 96.000 € per unità immobiliare, in 10 quote annuali. Può coprire interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo anche sulla facciata.
- Ecobonus: se i lavori migliorano l’efficienza energetica (ad esempio isolamento o cappotto), nel 2026 si parla di detrazione 50% (maggiorata) o 36% ordinaria, specie quando l’intervento coinvolge oltre il 10% dell’intonaco disperdente.
Un punto fondamentale, che molti sottovalutano: i bonus non cambiano la ripartizione. Le spese si dividono sempre secondo millesimi di proprietà, poi ciascuno recupera la propria detrazione fiscale, se ne ha diritto.
Il modo più semplice per evitare litigi (prima che inizino)
Se devo dirla come la vedo, la pace condominiale si gioca su tre mosse pratiche:
- Chiedere subito computo metrico e capitolato chiari.
- Verificare le tabelle millesimali (e capire se sono aggiornate).
- Mettere a verbale criteri e passaggi, richiamando il principio dell’condominio e la regola dei millesimi.
Quando tutti vedono numeri trasparenti, regole scritte e bonus inquadrati correttamente, la facciata smette di essere un campo minato e torna a essere quello che è: una manutenzione necessaria che protegge la casa di tutti.
