C’è un momento, quando guardi una particella di terreno sulla mappa catastale, in cui ti sembra “solo” un pezzo di campagna. Poi arriva il 2026 e, quasi senza rumore, quel numero può cambiare tutto, perché il valore fiscale può finalmente avvicinarsi al valore di mercato. Ed è qui che molti resteranno sorpresi.
La svolta del 2026: rivalutazione fiscale “strutturale”
Con la Legge di Bilancio 2026 la rivalutazione dei terreni agricoli (e anche edificabili) non è più una finestra occasionale da inseguire all’ultimo minuto: diventa una misura strutturale. In pratica puoi rideterminare il valore fiscale del terreno, rendendolo più coerente con la realtà del mercato, e questo può pesare moltissimo su future vendite, donazioni, riorganizzazioni familiari, o quando vuoi “mettere ordine” nel patrimonio.
Il punto chiave è semplice: se oggi il tuo terreno è in carico a un valore storico molto basso, domani la tassazione su un’eventuale plusvalenza potrebbe essere pesante. Rivalutare significa giocare d’anticipo.
Chi può farla e su quali terreni
La rivalutazione riguarda i terreni posseduti al 1° gennaio 2026. È una fotografia precisa: conta essere proprietari (o titolari di altro diritto reale rilevante) a quella data.
Si applica a:
- terreni agricoli
- terreni edificabili
È particolarmente interessante quando il mercato locale è salito nel tempo, oppure quando un’area è diventata più appetibile per infrastrutture, filiere agricole di qualità, o progetti di sostenibilità.
La procedura che conta davvero: perizia e tempi
Qui non si improvvisa. Serve una perizia asseverata che certifichi il valore di mercato del terreno. È il documento che “regge” l’operazione e deve essere coerente, difendibile e redatto da un professionista abilitato.
E poi c’è la data che devi segnarti bene: entro il 30 novembre 2026 va completato l’iter, perizia compresa, e va effettuato il versamento (o avviata la rateizzazione).
Checklist pratica:
- verifica il possesso al 1° gennaio 2026
- incarica un tecnico per la perizia asseverata
- valuta il nuovo valore e l’impatto fiscale
- paga l’imposta (in unica soluzione o a rate) entro il 30 novembre 2026
- conserva tutta la documentazione, perché è la tua “cintura di sicurezza” in caso di controlli
Quanto costa: 18% e possibilità di rate
Il costo è un’imposta sostitutiva del 18% calcolata sul valore rideterminato. È il prezzo da pagare per ottenere un valore fiscale più alto e spesso più realistico.
Se la liquidità è un tema (e lo è per molti), puoi scegliere la rateizzazione in tre rate annuali, una soluzione utile per non bloccare risorse che magari ti servono per investimenti aziendali.
| Opzione | Pro | Contro |
|---|---|---|
| Pagamento unico | chiudi subito, meno pensieri | maggiore impatto sulla liquidità |
| 3 rate annuali | più respiro finanziario | impegno distribuito nel tempo |
“Generazione Terra 2026”: quando l’acquisto si aggancia alla rivalutazione
Nel 2026 entra in gioco anche un pezzo molto interessante del puzzle: il bando ISMEA Generazione Terra 2026, atteso in primavera. Se stai pensando di comprare terreni, o se in famiglia c’è un passaggio generazionale in vista, questo strumento può integrarsi bene con la nuova cornice fiscale.
Elementi principali:
- destinatari: giovani 18-41, donne senza limiti d’età, PMI agricole, startupper con esperienza o titolo agrario
- copertura: fino al 100% del prezzo di acquisto, con massimale 1,5 milioni di euro (oppure 500.000 euro in specifici casi legati al titolo)
- durata: mutuo fino a 30 anni, con 2 anni di preammortamento
- extra: contributo a fondo perduto fino a 100.000 euro per primo insediamento come capo azienda
Tradotto: chi entra ora in agricoltura può farlo con una struttura finanziaria più “umana”, e chi già possiede terreni può pianificare con più lucidità.
Altre agevolazioni da tenere sul radar
Nel 2026 il terreno agricolo diventa anche una piattaforma per altre misure:
- agevolazioni PPC con imposte fisse per coltivatori diretti, IAP e under 40
- finanziamenti per investimenti (macchinari, miglioramenti sostenibili come agrivoltaico), spesso con orizzonte pluriennale
- credito d’imposta al 40% su beni strumentali, quando applicabile ai progetti di innovazione
Il punto finale: perché “ti sorprende” davvero
La sorpresa non è solo nel numero. È nell’effetto domino: un terreno rivalutato può cambiare la strategia di vendita, ridurre rischi fiscali futuri, facilitare operazioni familiari, e rendere più sostenibili investimenti e passaggi generazionali. Ma il tempo stringe: perizia, calcoli e scelte vanno fatti con calma, prima che il 30 novembre 2026 diventi una corsa contro il calendario.
